Blijft de eigenaar van de grond en gebouwen eigenaar als er een opstalrecht op rust?

Blijft de eigenaar van de grond en gebouwen eigenaar als er een opstalrecht op rust?

Uitleg van ‘het recht van opstal’ uit art. 5:101 e.v. BW

In de blogs over natrekking en erfpacht heb je kunnen lezen dat een eigenaar van de grond ook automatisch eigenaar wordt en blijft van de gebouwen die daarop staan. Dit is echter anders indien er sprake is van een opstalrecht. Hoe dit zit, leg ik je hieronder uit.

Het recht van opstal wordt wettelijk omschreven als: “een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.” Anders dan bij het erfpachtrecht, komt de eigendom van de gebouwen waarop een opstalrecht is gevestigd dus wel bij de opstalhouder te liggen. Hiermee wordt de natrekking dus wel doorbroken en is de eigenaar van de grond niet tevens eigenaar van de gebouwen die erop staan.

Ondanks dat de opstaller wel het eigendom heeft van de gebouwen, wordt dit recht vaak beperkter gezien dan het recht van erfpacht. De eigenaar houdt namelijk het eigendom en dus ook het genot over de grond waarop de gebouwen staan. Dit wordt vaak opgelost door het opstalrecht afhankelijk te stellen van een ander recht. Meestal is dit dan het recht van erfpacht of huur van de grond. Hierdoor mag de opstaller de grond – met uitsluiting van de eigenaar – gebruiken en heeft hij of zij zelf de gebouwen in eigendom. Men spreekt dan in plaats van een ‘zelfstandig opstalrecht’ over een ‘afhankelijk opstalrecht’.

Dit levert het volgende beeld op:

Buiten deze verschillen, komt de wettelijke invulling van het opstalrecht op veel punten overeen met het erfpachtrecht. Veel wettelijke bepalingen zijn dan ook op allebei de rechten van toepassing (art. 5:104 BW). Ook kan er in de akte – net als bij het recht van erfpacht – van alles worden geregeld over de invulling van het opstalrecht.

Heb je nog vragen over (de inhoud van) het recht van opstal? Neem dan contact met ons op!