Blijft de eigenaar van de grond en gebouwen eigenaar als er erfpacht op rust?

Blijft de eigenaar van de grond en gebouwen eigenaar als er erfpacht op rust?

Uitleg van ‘erfpacht’ uit art. 5:85 e.v. BW

In de blog over natrekking heb je kunnen lezen dat een eigenaar van de grond ook automatisch eigenaar wordt van de gebouwen die daarop staan, tenzij sprake is van een opstalrecht. Wij kregen daarop een aantal vragen hoe het dan zit indien er een erfpacht is gevestigd. Dat leg ik je hieronder uit.

Het recht van erfpacht is in de wet omschreven als: “Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.” Dit recht wordt nader in de notariële akte waarin dat recht wordt gevestigd, uitgewerkt. Daar blijkt ook uit dat de juridische eigendom van de grond en de gebouwen gewoon bij de eigenaar van de grond blijft liggen.

Dit zorgt soms voor verwarring. Immers degene die een recht van erfpacht heeft, heeft normaal gesproken hetzelfde genot als de eigenaar (art. 5:87 BW). De eigenaar heeft dus ook niets over de grond en daarop bevindende gebouwen te zeggen zolang de erfpacht doorloopt ( tenzij dit is bepaald in de akte van erfpacht, waarover hierna meer). De erfpachter mag dan dus ook nieuwe gebouwen en werken aanbrengen of juist weer weghalen. In de praktijk gedraagt een erfpachter zich dan ook als eigenaar van de grond, terwijl hij juridisch dit niet is. Erfpacht doorbreekt – in tegenstelling tot het recht van opstal – de natrekking dus niet en de eigenaar van de grond en gebouwen blijft eigenaar als er erfpacht op rust.

Let wel dat er voor de invulling van dit erfpachtrecht in de akte van erfpacht op tal van punten kan worden afgeweken van de wettelijke uitgangspunten. De eigenaar en de erfpachter kunnen namelijk allerlei afspraken vastleggen zoals:

  • of de erfpachter het recht van erfpacht mag overdragen;
  • of de erfpachter de zaak in ondererfpacht mag geven of mag verhuren of mag ondersplitsen in appartementsrechten;
  • of het genot wordt beperkt of uitgebreid;
  • of de erfpachter een andere bestemming aan de zaak mag geven;
  • of de erfpachter een vergoeding verschuldigd is;
  • of de eigenaar verplicht is tot het doen van buitengewone herstellingen;
  • wanneer en hoe het erfpacht eindigt;
  • etc.

Heb je nog vragen over (de inhoud van) erfpacht? Neem dan contact met ons op!